A 和 B 正确。根据企业会计准则，外购或自建投资性房地产的初始计量通常遵循以下原则：

A. 外购投资性房地产的成本确实包括购买价款、相关税费以及可直接归属于该资产的其他支出，因此选项A是正确的。

B. 自行建造投资性房地产，其成本是由建造至预定可使用状态前所发生的必要支出构成，所以选项B也是正确的。

C 和 D 的表述涉及到投资性房地产的转换会计处理。根据准则，将自用房地产转换为投资性房地产时，如果采用成本模式计量，应按照转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值；如果采用公允价值模式计量，应按照转换日的公允价值进行初始计量。因此，如果选择公允价值模式，选项D是正确的，而选项C是不正确的，因为它提到了账面价值，而不是公允价值。

所以，正确的表述是A和B，而D是正确的，但C是不正确的。