针对租赁的厂房和办公区域以及装修改造工程和固定资产采购，公司应设计以下内控制度：

1. 租赁合同管理：
2. 确保所有租赁合同经过法律部门或外部法律顾问的审查。
3. 建立租赁合同登记和跟踪系统，确保合同的及时更新和到期预警。

4. 设定审批流程，租赁决策需经授权人员批准。

5. 装修改造工程控制：

6. 选择合格的承包商，通过招标或竞争性谈判过程。
7. 签订详细的工程合同，明确工程范围、质量标准、时间表和付款条款。
8. 设立工程预算，所有支出需在预算范围内，并经审批。
9. 进行工程进度和质量监控，确保符合合同要求。

10. 保留完整的工程文件和记录，包括变更订单、验收报告和付款凭证。

11. 固定资产采购控制：

12. 制定采购政策和程序，明确采购权限和审批流程。
13. 通过正式的采购请求和审批流程，确保需求的合理性。
14. 选择供应商时考虑价格、质量、交货时间和售后服务等因素。
15. 执行采购合同，确保货物和服务符合合同约定。
16. 对固定资产进行实物盘点，定期与账面记录核对，防止资产流失。

17. 记录和维护固定资产卡片，跟踪资产的折旧、维修和处置情况。

18. 财务记录和报告：

19. 严格按照会计准则记录租赁费用、装修支出和固定资产成本。
20. 定期进行财务审计，确保会计信息的准确性。

21. 对租赁合同中的租赁负债进行准确核算和披露。

22. 内部审计和风险管理：

23. 设立内部审计部门或委托外部审计机构定期审查上述控制的有效性。
24. 定期进行风险评估，识别潜在的财务和运营风险，并制定应对策略。

这些内控制度旨在确保合规性、提高效率并降低财务风险。