物业管理公司向房产商收取的开办收入，如果属于酬金制物业管理模式，根据《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》的规定，这种收入通常不被视为物业管理公司的收入，因为它本质上是代管性质的资金，公司没有所有权，而是有义务按照合同约定使用这些资金进行物业管理服务。因此，物业管理公司不应将这笔收入确认为自身的收入，而是应当作为代收代付的款项进行管理。

在酬金制模式下，物业管理公司通常会将收到的物业费等收入作为代管资金，不确认为收入，而是作为负债处理，例如通过“其他应付款”科目进行核算。公司的收入应仅限于按照合同约定收取的酬金部分，这部分酬金应在提供服务并满足收入确认条件时确认为收入。

至于成本，物业管理公司应将实际发生的成本费用，如员工薪酬、公用事业费用、维修支出等，计入相应的费用科目，如“管理费用”或“主营业务成本”。如果这些成本是用于提供物业管理服务的，它们应当在提供服务的期间内被匹配和确认。

因此，物业管理公司向房产商收取的开办收入，不应确认为收入，而应作为代管资金处理，而实际发生的成本则应根据其用途和时间进行确认。