通俗一点
当你计算一个资产的价值，比如一栋大楼，你关注的是它在未来能带来多少现金，比如租金收入。这些预期的现金流入应该基于资产现在的状态，而不是假设你做了改进或者发生了还没确定的事件，比如重新装修。同时，这些预计的现金流不考虑如何支付这些钱（比如贷款利息）或者你为此要交多少税，因为这些已经在计算折现率时考虑过了。想象一下，如果你在计算大楼的价值时又减去你将来要交的税，那就像是两次减去了同样的东西，这是不对的。所以，只考虑资产本身能带来的纯现金流入，不包括税和借钱的成本，这样才是公平的估价。
