根据企业会计准则，如果企业向房产商收取的开办费是用于自身经营，这部分费用应当在实际发生时计入当期管理费用，而不是作为收入确认。如果这些费用是与建造房地产相关的，需要根据房地产建造协议条款和实际情况判断适用的会计准则。如果房产商在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者在建造过程中决定主要结构变动，那么适用《企业会计准则第15号——建造合同》。在这种情况下，企业应当遵循建造合同的收入确认原则，而不是立即确认收入。如果房产商对设计的影响有限，企业应当遵循《企业会计准则第14号——收入》中有关商品销售收入的原则确认收入。

如果这些费用是与建造投资性房地产相关的，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产（2006）》，成本应当在满足确认条件时计入投资性房地产的成本，而不是确认为收入。只有当投资性房地产满足确认条件，即与该资产有关的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠计量时，才能将其确认为投资性房地产，并根据成本模式进行后续计量。

因此，收取的开办费不应作为收入确认，而是要根据具体情况计入相应的费用或成本。