根据企业会计准则第21号——租赁(2018)，融资租赁的认定通常涉及以下条件：

1. 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2. 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款远低于预计行使选择权时租赁资产的公允价值，因此在租赁开始日可以合理确定承租人将行使该选择权。
3. 资产的所有权虽不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4. 在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5. 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

如果一项租赁满足上述一项或多项条件，通常会被分类为融资租赁。相反，如果这些条件均不满足，则通常分类为经营租赁。租赁的分类应在租赁开始日确定，并基于交易的实质，而非合同的形式。